▷ Rehabilitación de fachadas y edificios: Ventajas de rehabilitar una vivienda

Los edificios, muy a nuestro pesar, tienen una vida útil limitada, que depende de la calidad de los materiales y de su adecuación al uso. Estos materiales presentan una mayor o menor resistencia al desgaste que provocan todo tipo de agentes, lo cual, influye en la estabilidad y la durabilidad de los edificios. Cada cierto tiempo, y por razones no solo de estética, sino también de seguridad, es necesario realizar tareas de rehabilitación de fachadas, restauración y mantenimiento de edificios.

Además, actualmente, la falta de suelo en las ciudades es un gran problema, por lo que la rehabilitación es una alternativa para conseguir más espacios habitables mediante la recuperación de la habitabilidad de los edificios, o la rehabilitación de locales comerciales que actualmente son inservibles.

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Por ejemplo, en Madrid existen una gran variedad de edificios que no se encuentran en un estado aprobable para ser habitados, por lo que requieren una rehabilitación para poder admitir a nuevos inquilinos. Esto convierte a la capital en un nicho de mercado en continuo crecimiento. Además, cabe destacar que la rehabilitación puede ser más económica que una nueva construcción.

Otro de los objetivos por el que la rehabilitación de fachadas y viviendas está en pleno auge es para garantizar la mejora de los edificios emblemáticos que constituyen un sello de identidad debido su antigüedad y la historia que los acompaña. Muchos de estos edificios tienen más de 50 años, por lo que la multa, en caso de no haber sido rehabilitado puede ascender hasta los 6.000 euros.

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Tipos de rehabilitación de fachadas y edificios según los objetivos

La rehabilitación de edificios, no solo de fachadas, engloba una serie de actividades de construcción que ayudan a mejorar las condiciones del edificio:

  • En primer lugar, una actividad necesaria es la aportación de seguridad en el edificio para solucionar problemas como el riesgo de desprendimiento o la necesidad de recalzado de muros y cimientos. Este es un punto fundamental para garantizar la habitabilidad de una vivienda.
  • En segundo lugar, la rehabilitación también puede estar dirigida a las actividades dedicadas a la mejora de la calidad de vida gracias a la accesibilidad, mediante la instalación de puertas automáticas o ascensores. Estas soluciones son necesarias para evitar la existencia de barreras arquitectónicas que impidan o dificulten el paso a los inquilinos del edificio.
  • La rehabilitación de los edificios también consiste en la actualización de instalaciones que han quedado desfasadas con el cambio de normativas. Por ejemplo, las cañerías de plomo que fueron utilizadas hace años para las instalaciones de agua de los edificios, hoy en día se ha demostrado que representan un peligro para la salud por la contaminación de las aguas.
  • También se llevan a cabo rehabilitaciones energéticas mediante la instalación de todo tipo de sistemas para conseguir un ahorro en el consumo de energía. Por ejemplo, mediante la instalación de paneles aislantes protectores del calor o del frio. Además, antiguamente se utilizaba el amianto como material para el aislamiento térmico de edificios o la insonorización de espacios. Pero en España se prohibió su utilización en el año 2002.
  • Además, la rehabilitación de los edificios en materia energética tiene una doble vertiente. Por un lado, gracias a la mejora de la eficiencia energética, contribuimos al beneficio de medio ambiente, ya que conseguimos hacer un uso más sostenible de la vivienda. Y, por otro lado, los propietarios o inquilinos se benefician del ahorro económico que supone tener un menor consumo de energía, consiguiendo hasta un 60% de ahorro en costes energéticos.
  • Por último, la rehabilitación de viviendas puede estar orientada a actividades dedicadas al cambio de uso. Consisten en mejorar la habitabilidad de zonas comunes de edificios y viviendas para acoger a nuevos inquilinos. Si estas actividades incluyen refuerzos en la estructura, reparación de cubiertas, instalaciones eléctricas y otras obras mayores se le denomina rehabilitación o reforma integral de edificios.
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¿Por qué es necesario rehabilitar las fachadas y edificios?: Inspección Técnica de Edificios

En primer lugar, la legislación en España en materia de rehabilitación en inmuebles exige que los propietarios deben conservar los edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. En el caso de no cumplir con estas obligaciones, los ayuntamientos pueden sancionar a los propietarios y adoptar medidas de rehabilitación forzosa.

La propia legislación ha establecido mecanismos de inspecciones periódicas, denominadas ITE (Inspección Técnica de Edificaciones) para asegurar el cumplimiento de la normativa. En estas inspecciones, se estudia: el estado de las estructuras, fachadas, cimentación, cubiertas, redes de electricidad, canalizaciones de agua y alcantarillado.

Pueden ser obras que requieren proyecto técnico o no. Para las primeras, que suelen afectar a las estructuras de edificios hay que solicitar una licencia de obra, y una vez que esta termine, se debe emitir un certificado final por un colegio profesional. Las que no requieren un proyecto técnico necesitarán únicamente una orden de ejecución de los servicios municipales. Una vez acabada, se debe emitir un certificado de idoneidad, que asegure que los problemas han sido solucionados.

A partir de 2018, se empezó a requerir otro tipo de documento adicional, el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) el cual complementa al ITE, e incluye dos apartados más para evaluar: la accesibilidad y la eficiencia energética. Este documento es obligatorio para los inmuebles de más de 50 años, así como para todos los edificios (independientemente de la antigüedad) que soliciten ayudas o subvenciones para la rehabilitación.

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Fases de la rehabilitación de un edificio

Para llevar a cabo un proyecto tan delicado es importante conocer cuáles son los pasos que se deben seguir para tratar de no cometer ningún error. Estas son:

  • Diagnóstico: primero se debe realizar un estudio previo para concretar cuál es el estado actual del edificio. Este debe incluir todas las deficiencias y anomalías detectables.
  • Propuesta técnica: es el proyecto inicial en el que se detallan las soluciones para solventar los problemas anotados en el diagnóstico. Esta propuesta técnica debe incluir todos los trabajos que se van a realizar. Además, se incluyen imágenes del proyecto acabado a través de maquetación, modelos en 3D y mock ups.
  • Presupuesto: una vez que se ha concretado el proyecto, se debe valorar el importe de todas las actividades que se van a llevar a cabo. Para la elaboración del presupuesto, las empresas especializadas en restauración de edificios deben tener en cuenta los límites de la dirección técnica, la licencia y las normas urbanísticas.
  • Rehabilitación de inmuebles: se escogen los productos acordes con la calidad, las estructuras y se contempla lo relacionado con el diseño y decoración. Este apartado también incluye los trámites administrativos como la solicitud de la licencia, emitida por el departamento de urbanismo del ayuntamiento.
  • Ejecución de la obra: se realizan los trabajos detallados y acaba con la rehabilitación del edificio. En él se incluyen todas las actividades previstas de realizar como la rehabilitación de las fachadas, la rehabilitación energética, etc.
  • Finalización de la obra. Tras acabar la rehabilitación, se debe firmar el documento de final de obra. Este debe incluir la fecha de la finalización, el importe total y la declaración de la recepción de obra. El arquitecto que ha llevado la dirección facultativa debe firmar este certificado.
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La Rehabilitación de Edificios es una actividad que requiere de una gran experiencia. La solución es encontrar un equilibrio entre el espacio antiguo y el confort de una vivienda actual. En Site and Field Constructora Internacional, estamos especializados en la rehabilitación de edificios históricos y de obra nueva. También contamos con una gran experiencia en la reforma de locales, viviendas oficinas y portales, o en convertir locales comerciales en viviendas.